CONTRATO DE ALQUILER 5 CLAVES QUE DEBES CONOCER ANTES DE FIRMAR
¿Vas a firmar un contrato de alquiler en Argentina? Conoce las 5 claves legales más importantes: plazo mínimo, rescisión anticipada, aumentos tras el DNU 70/2023, garantías aceptadas y reparaciones según el Código Civil y Comercial.
Plazo mínimo de los contratos de alquiler
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), modificado por la Ley 27.551, establece que los contratos de locación con destino a vivienda deben celebrarse por un plazo mínimo de tres años.
Cualquier contrato por menor tiempo puede ser declarado nulo, ya que se trata de una norma de orden público.
📌 Referencia legal: Artículo 1199 CCyC y Ley 27.551.
📌 Jurisprudencia: CNCiv., Sala H, “Peralta c/ Gómez” (2021).
Derecho de rescisión anticipada del inquilino
Con la reforma introducida por el DNU 70/2023, cambió la manera en que los inquilinos pueden dar por terminado un contrato de locación antes de su vencimiento.
El artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, en su redacción vigente, establece:
“Resolución anticipada. El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10 %) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.”
Actualización del precio del alquiler tras el DNU 70/2023
Hasta diciembre de 2023, los aumentos estaban regulados por el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.
El DNU 70/2023 eliminó esa obligación. Desde entonces, las partes pueden pactar libremente tanto el índice de actualización (IPC, dólar, costo de construcción, etc.) como la periodicidad (mensual, trimestral, semestral).
📌 Referencia legal: DNU 70/2023 – Capítulo de desregulación económica.
Opciones de garantía para los contratos de alquiler
La Ley 27.551, art. 13, establece que el inquilino puede ofrecer distintas alternativas de garantía:
Propietaria (título de inmueble).
Seguro de caución.
Aval bancario.
Fianza personal.
Recibo de sueldo o certificación de ingresos.
El propietario debe aceptar al menos una de estas opciones si es razonable y suficiente.
Reparaciones y mejoras en el inmueble
El artículo 1201 CCyC establece que las reparaciones necesarias y urgentes corresponden al propietario, mientras que el artículo 1203 CCyC aclara que las mejoras de mero lujo o recreo corren a cargo del inquilino.
Ejemplo: si se rompe una cañería principal, debe arreglarla el dueño; pero si el inquilino quiere pintar las paredes de otro color, el costo le corresponde a él.
📌 Jurisprudencia: SCBA, “García c/ Fernández” (2020) – la falta de reparación por parte del locador habilita al inquilino a rescindir sin penalidad y reclamar daños.
Conclusión
Antes de firmar un contrato de alquiler, es importante revisar:
El plazo mínimo legal de tres años.
El derecho de rescisión se ejerce libremente con el 10% de penalidad del cano locativo.
La forma de actualización del precio pactada libremente tras el DNU 70/2023.
Las garantías admitidas por la ley.
La responsabilidad por reparaciones y mejoras según el CCyC.
Conocer estas claves permite firmar un contrato equilibrado, evitar cláusulas abusivas y garantizar seguridad jurídica en la relación locativa.
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